Réglementation location courte durée à Toulouse : guide complet 2026
- il y a 3 jours
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Vous êtes propriétaire à Toulouse et vous envisagez de louer votre bien en courte durée sur Airbnb ou Booking ? Avant de publier votre première annonce, plusieurs obligations légales s'appliquent — et elles ont significativement évolué depuis la loi Le Meur de novembre 2024. Déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, changement d'usage pour les résidences secondaires, fiscalité LMNP, classement en étoiles : ce guide fait le point sur toutes les règles applicables à Toulouse en 2026. Il est rédigé à partir de notre expérience opérationnelle et des textes officiels en vigueur (délibérations de Toulouse Métropole, Code du tourisme, Code de la construction et de l'habitation). Votre situation n'est pas la même selon que votre logement est votre résidence principale ou une résidence secondaire. Nous déchiffrons les deux cas.
Déclaration en mairie, numéro d'enregistrement et taxe de séjour
Quel que soit votre statut — résidence principale ou secondaire, particulier ou professionnel — trois obligations s'appliquent dès le premier jour de mise en location à Toulouse.
Le numéro d'enregistrement Depuis le 1er janvier 2019, tout meublé de tourisme à Toulouse doit être déclaré et obtenir un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces, quel que soit le support : Airbnb, Booking, site personnel ou petite annonce. La démarche est simple et gratuite : rendez-vous sur le site taxedesejour.toulouse-metropole.fr, créez un compte, puis dans la rubrique Hébergement > Création, renseignez les coordonnées de votre logement. Le numéro est délivré instantanément. Si vous créez votre annonce directement sur Airbnb, la plateforme vous redirige vers ce téléservice lors de la finalisation.
À noter : la loi Le Meur de novembre 2024 généralise un téléservice national d'enregistrement pour tous les meublés de tourisme en France, y compris les résidences principales. La date butoir pour l'obtention de ce numéro national est fixée au 20 mai 2026. Au-delà de cette date, les annonces sans numéro pourront être retirées des plateformes, avec une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 €.
La taxe de séjour
La taxe de séjour est due par les voyageurs et collectée par l'hébergeur ou la plateforme de réservation. Son montant dépend du nombre de personnes, du nombre de nuits et du tarif de la nuitée. Si vous louez via Airbnb, la plateforme collecte et reverse automatiquement la taxe en votre nom. Vous devez toutefois vous enregistrer sur taxedesejour.toulouse-metropole.fr et indiquer que la plateforme collecte à votre place. Pour les réservations via Booking, les professionnels doivent collecter et déclarer eux-mêmes les séjours effectués, puis reverser la taxe trimestriellement. Il est recommandé de faire vos déclarations mensuellement pour éviter les oublis en fin de trimestre.
La déclaration d'activité aux impôts
La location meublée de courte durée est une activité commerciale qui impose une immatriculation au répertoire Sirène de l'INSEE. Vous obtiendrez un numéro SIRET rattaché à votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cette formalité gratuite s'effectue via le guichet unique de l'INPI
Louer sa résidence principale en courte durée à Toulouse
Si le logement que vous louez est votre résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, les règles sont relativement simples.
Vous pouvez le louer en courte durée jusqu'à 120 jours par an, sans autorisation de changement d'usage. Seules les démarches communes s'appliquent : numéro d'enregistrement et déclaration de taxe de séjour. Une fois la limite de 120 nuits louées atteinte, Airbnb bloque automatiquement les nouvelles réservations pour le reste de l'année.
Si vous êtes locataire, vous devez impérativement obtenir l'accord écrit de votre propriétaire avant de sous-louer en courte durée. Si le logement est un logement social, la location meublée touristique est strictement interdite et expose le locataire à la résiliation de son bail.
En cas de dépassement des 120 jours, le logement n'est plus considéré comme résidence principale et bascule dans le régime des résidences secondaires, avec l'obligation de demander une autorisation de changement d'usage.
Bon à savoir : la loi Le Meur permet aux communes en zone tendue de réduire ce plafond de 120 à 90 jours. Plusieurs grandes villes l'ont déjà fait : Paris, Marseille, et à compter de 2026, Bordeaux, Nice et Lyon. À ce jour, Toulouse maintient le plafond à 120 jours — un avantage pour les propriétaires toulousains par rapport à d'autres métropoles.
Louer une résidence secondaire en courte durée à Toulouse : le changement d'usage
Si votre logement n'est pas votre résidence principale, les démarches sont plus contraignantes. Louer en courte durée une résidence secondaire à Toulouse nécessite une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie, en plus du numéro d'enregistrement et de la taxe de séjour. Le cadre réglementaire est défini par les délibérations de Toulouse Métropole (DEL-18-0641 du 28 juin 2018 et DEL-22-1077 du 20 octobre 2022) et le règlement entré en vigueur le 1er novembre 2023.
Le changement d'usage sans compensation (1er ou 2e logement)
Un propriétaire (personne physique) peut obtenir jusqu'à deux autorisations temporaires de changement d'usage sans compensation, en plus de sa résidence principale. L'autorisation est gratuite, valable deux ans et renouvelable. Elle est personnelle : elle est attachée au demandeur, pas au logement, et cesse si le propriétaire vend le bien ou arrête l'activité.
Le dossier à constituer comprend :
Un acte de propriété ou titre d'occupation
Un plan coté du logement
Le formulaire n°1 de la mairie de Toulouse rempli et signé manuellement, et si le bien est géré par une conciergerie, le contrat de prestation de service signé par les deux parties.
Le dossier est à adresser par courrier ou par voie électronique à la Mission Meublés de Tourisme de la mairie de Toulouse (changement.usage@mairie-toulouse.fr). Le délai d'instruction est de deux mois maximum. En l'absence de réponse passé ce délai, l'autorisation est réputée refusée. Une fois l'autorisation obtenue, il faut également obtenir le numéro d'enregistrement et s'inscrire à la taxe de séjour. La durée de location ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même occupant.
Le changement d'usage avec compensation (à partir du 3e logement)
À partir du troisième logement, les choses se corsent. Les personnes physiques sont soumises au régime de compensation. Les personnes morales (SCI, SA, etc.) y sont soumises dès le premier logement.
La compensation signifie concrètement qu'il faut transformer un local ayant un usage autre que l'habitation (un local commercial par exemple) en logement d'habitation, de surface au moins équivalente à celle du bien mis en location courte durée. Le local de compensation doit se situer dans la même zone ou dans une zone définie par le règlement de Toulouse Métropole. Toulouse est découpée en trois zones de compensation :
La zone A (centre historique : Capitole, Carmes, Saint-Étienne, Saint-Cyprien, Saint-Aubin)
La zone B (faubourgs : Minimes, Bonnefoy, Saint-Michel, Côte Pavée, Sept Deniers)
La zone C (reste du territoire communal).
Contrairement à l'autorisation temporaire, l'autorisation avec compensation est attachée au local de manière définitive et non au propriétaire. C'est un avantage en cas de revente du bien.
En pratique, l'obligation de compensation rend les projets au-delà de deux logements nettement plus complexes et coûteux. Acheter un local commercial de surface équivalente dans le même quartier pour le transformer en habitation représente un investissement significatif qui impacte directement la rentabilité du projet.
Copropriété : vérifiez avant de vous lancer
Même avec l'autorisation de la mairie, la location courte durée doit être compatible avec le règlement de copropriété de votre immeuble. La clause à vérifier est la clause d'occupation bourgeoise. Si le règlement prévoit une occupation bourgeoise exclusive, la location meublée de courte durée est en principe interdite.
Toutefois, si votre copropriété accueille déjà des professions libérales ou des activités commerciales dans le bâtiment, il est possible de solliciter un accord écrit du syndic ou de faire voter l'autorisation en assemblée générale. Le fait d'être accompagné par une conciergerie professionnelle peut favoriser la demande, en attestant du sérieux de la gestion et de la limitation des nuisances pour la copropriété. À noter : la loi Le Meur renforce le pouvoir des copropriétés. Les nouveaux règlements de copropriété doivent désormais préciser explicitement si la location touristique est autorisée ou non. En pratique, refaire un règlement de copropriété a un coût important et est rarement entrepris uniquement pour interdire la location courte durée.
Loi Le Meur 2024 : ce qui change pour les loueurs à Toulouse en 2026
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur ou "loi anti-Airbnb", est entrée en vigueur progressivement depuis le 1er janvier 2025. Elle modifie en profondeur la fiscalité et le cadre réglementaire de la location courte durée en France. Voici les changements concrets qui impactent les propriétaires toulousains.
Fiscalité durcie pour les meublés non classés
C'est le changement le plus impactant. Pour les revenus perçus à partir de 2025 (déclarés au printemps 2026), le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés devient nettement moins favorable : le plafond de recettes passe de 77 700 € à 15 000 € par an, et l'abattement forfaitaire est réduit de 50% à 30%. Concrètement, un propriétaire qui génère plus de 15 000 € de revenus annuels en location courte durée avec un meublé non classé bascule automatiquement au régime réel, avec l'obligation de tenir une comptabilité et de produire une liasse fiscale.
En réalité, le régime micro-BIC est rarement le plus avantageux lorsque le bien est géré en courte durée par un professionnel. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges liées à la gestion du logement (commission de la conciergerie, ménage, linge, assurance, travaux, amortissement du bien et du mobilier) ce qui réduit considérablement l'imposition, parfois à zéro pendant plusieurs années. Nous conseillons systématiquement à nos propriétaires de consulter un expert-comptable spécialisé LMNP pour évaluer le régime le plus adapté à leur situation.
Le classement en étoiles : un levier fiscal devenu indispensable
Les meublés de tourisme classés (1 à 5 étoiles) conservent un régime micro-BIC beaucoup plus favorable : plafond maintenu à 83 600 € et abattement de 50%. L'écart avec les meublés non classés est devenu considérable :
Non classé | Classé (1-5 étoiles) | |
Plafond micro-BIC | 15 000 € | 83 600 € |
Abattement | 30% | 50% |
Coût du classement | — | 150 à 300 € (valable 5 ans) |
Le classement est réalisé par un organisme accrédité qui évalue le confort et les équipements du logement, puis attribue un nombre d'étoiles. Pour 150 à 300 € (déductibles en régime réel), vous multipliez votre plafond micro-BIC par plus de 5 et gagnez 20 points d'abattement. C'est l'un des meilleurs retour sur investissement pour un loueur en meublé en 2026.
DPE renforcé
Les meublés de tourisme en zone tendue doivent désormais respecter un niveau minimum de performance énergétique. À terme, les exigences se rapprocheront de celles applicables aux locations classiques. Toulouse étant classée en zone tendue, vérifiez que votre DPE est à jour et que votre logement respecte les seuils en vigueur avant toute mise en location.
Plus de contrôle pour les plateformes
Les plateformes de réservation (Airbnb, Booking, Abritel) ont désormais l'obligation de transmettre automatiquement les données de location aux communes chaque mois. Cela signifie que les dépassements de jours, les absences de numéro d'enregistrement et les locations sans autorisation sont détectés de manière systématique. Le temps où l'on pouvait passer entre les mailles du filet est révolu.
Pour aller plus loin sur les évolutions fiscales, consultez notre article dédié : Fiscalité LMNP 2024-2025 : ce qui change pour les loueurs.
Les sanctions applicables à Toulouse en cas de non-conformité
La mairie de Toulouse et les plateformes disposent désormais d'outils de contrôle automatisés. Les sanctions sont graduées selon la nature de l'infraction :
Infraction | Sanction maximale |
Absence de numéro d'enregistrement | 5 000 € |
Dépassement des 120 jours/an (résidence principale) | 10 000 € |
Location sans autorisation de changement d'usage | 50 000 € par local + astreinte jusqu'à 1 000 €/jour/m² |
Fausse déclaration | 80 000 € et/ou 1 an d'emprisonnement |
Location sans autorisation en zone de compensation (loi Le Meur) | Jusqu'à 100 000 € |
Ces montants ne sont pas théoriques. La ville de Toulouse dispose d'une Mission Meublés de Tourisme dédiée au contrôle et à l'instruction des dossiers. Les plateformes transmettent désormais automatiquement les données de réservation aux communes, ce qui rend les contrôles systématiques.
La mise en conformité avant la première mise en location n'est pas une option — c'est une nécessité. Les démarches prennent quelques heures pour une résidence principale (numéro d'enregistrement instantané), et jusqu'à deux mois pour une résidence secondaire (instruction du changement d'usage). Anticiper ces délais évite de retarder le lancement de votre activité.
Locatum vous accompagne dans vos démarches réglementaires
La réglementation de la location courte durée à Toulouse est devenue plus complexe ces dernières années, mais elle reste parfaitement navigable avec le bon accompagnement. Chez Locatum, la mise en conformité de votre bien fait partie intégrante de notre prestation : constitution du dossier de déclaration, demande de changement d'usage, obtention du numéro d'enregistrement et déclaration de taxe de séjour.
Vous avez un projet de location courte durée à Toulouse et vous souhaitez savoir quelles démarches s'appliquent à votre situation ? Contactez-nous pour un échange gratuit et sans engagement. Nous nous déplaçons chez vous pour évaluer votre bien et vous accompagner dans toutes les étapes, de la réglementation à la première réservation.
Pour estimer le potentiel de revenus de votre bien à Toulouse, consultez notre article détaillé : Combien rapporte un Airbnb à Toulouse en 2026 ?